Το στεγαστικό κυμαινόμενου επιτοκίου σε δύο γραμμές
Ένα στεγαστικό δάνειο κυμαινόμενου επιτοκίου στην Ελλάδα έχει επιτόκιο που αποτελείται από δύο μέρη: ένα επιτόκιο αναφοράς, σχεδόν πάντα το Euribor, και ένα περιθώριο που ορίζει η τράπεζα κατά την υπογραφή. Το Euribor αλλάζει κάθε ημέρα στην αγορά· η σύμβαση ορίζει κάθε πότε η τράπεζα το «διαβάζει» ξανά και επανυπολογίζει τη δόση. Το περιθώριο, αντίθετα, μένει το ίδιο από την πρώτη έως την τελευταία δόση.
Αυτή η σελίδα εξηγεί ποιο Euribor χρησιμοποιείται, πώς γίνεται η αναπροσαρμογή, τι κάνουν οι ρήτρες ανώτατου και κατώτατου ορίου και πώς να μεταφράσετε μια μεταβολή του επιτοκίου σε ευρώ τον μήνα.
Ποια διάρκεια: 3 μηνών ή 1 μήνα
Στα ελληνικά στεγαστικά η πιο συνηθισμένη διάρκεια είναι το Euribor 3 μηνών. Ακολουθεί το Euribor 1 μήνα, που προτιμούν ορισμένες τράπεζες επειδή αντιδρά ταχύτερα στις αποφάσεις της ΕΚΤ. Το Euribor 6 μηνών και 12 μηνών εμφανίζονται σπάνια στα ελληνικά στεγαστικά, ενώ είναι ο κανόνας αλλού: το 12 μηνών κυριαρχεί στην Ισπανία και τη Φινλανδία, το 6 μηνών είναι διαδεδομένο στην Πορτογαλία.
Η επιλογή της διάρκειας έχει πρακτική συνέπεια. Με το Euribor 1 μήνα η δόση σας αντιδρά μέσα σε λίγες εβδομάδες σε μια αλλαγή πορείας της ΕΚΤ, προς τα πάνω ή προς τα κάτω. Με το 3 μηνών η αντίδραση είναι λίγο πιο αργή και πιο ομαλή, επειδή το τρίμηνο επιτόκιο ενσωματώνει ήδη μέρος των προσδοκιών για το επόμενο τρίμηνο.
Πώς γίνεται η αναπροσαρμογή
Η σύμβαση ορίζει πότε και πώς η τράπεζα διαβάζει το Euribor. Οι πιο συνηθισμένες διατυπώσεις είναι δύο: η τιμή μιας συγκεκριμένης ημέρας, συνήθως δύο εργάσιμες ημέρες πριν από την έναρξη της νέας περιόδου εκτοκισμού, ή ο μέσος όρος του προηγούμενου μήνα ή τριμήνου. Με το Euribor 3 μηνών η αναπροσαρμογή γίνεται συνήθως κάθε τρίμηνο, με το Euribor 1 μήνα κάθε μήνα.
Κάποιες συμβάσεις προβλέπουν στρογγυλοποίηση, για παράδειγμα στο πλησιέστερο εκατοστό ή στο επόμενο πολλαπλάσιο του 0,05. Αυτές οι λεπτομέρειες φαίνονται μικρές αλλά καθορίζουν ποια ακριβώς τιμή θα δείτε στην ενημέρωση της δόσης σας. Οι μηνιαίες σελίδες αυτού του ιστότοπου δείχνουν τον μηνιαίο μέσο όρο κάθε διάρκειας από τις επίσημες ημερήσιες τιμές, μαζί με τον επίσημο μέσο όρο της ΕΚΤ, καθώς και την πρώτη και την τελευταία τιμή του μήνα.
Ρήτρες ανώτατου και κατώτατου ορίου
Χαρακτηριστικό γνώρισμα των ελληνικών συμβάσεων είναι η ρήτρα κατώτατου ορίου (floor). Ορίζει ότι, για τον υπολογισμό του επιτοκίου, το Euribor δεν λαμβάνεται κάτω από ένα επίπεδο, στις περισσότερες περιπτώσεις το μηδέν. Στα χρόνια που το Euribor ήταν αρνητικό, οι δανειολήπτες με τέτοια ρήτρα πλήρωναν επιτόκιο ίσο με το περιθώριό τους, ενώ όσοι δεν είχαν ρήτρα πλήρωναν λιγότερο από το περιθώριο.
Λιγότερο συχνή, αλλά υπαρκτή, είναι η ρήτρα ανώτατου ορίου (cap), που βάζει ταβάνι είτε στο Euribor είτε στο συνολικό επιτόκιο. Κάποια προγράμματα προσφέρουν προστασία ανώτατου ορίου για ορισμένα έτη έναντι ελαφρώς υψηλότερου περιθωρίου. Αν η σύμβασή σας έχει τέτοιες ρήτρες, η δόση σας δεν ακολουθεί το Euribor σε όλο το εύρος του, και ο απλός υπολογισμός «Euribor συν περιθώριο» ισχύει μόνο μέσα στα όρια.
Η αριθμητική: Euribor συν περιθώριο
Ο τύπος είναι πάντα ο ίδιος: επιτόκιο δανείου = Euribor της συμβατικής διάρκειας + περιθώριο. Ένα παράδειγμα με τα σημερινά στοιχεία. Έστω σύμβαση με Euribor 3 μηνών και περιθώριο 2,00 ποσοστιαίες μονάδες. Η τιμή στις 4 Σεπτεμβρίου 2026 είναι 2,679 %· αν η τράπεζα χρησιμοποιούσε την τιμή εκείνης της ημέρας, το επιτόκιο για την επόμενη περίοδο θα ήταν 2,679 % συν 2,00 μονάδες. Αν η σύμβαση προβλέπει μέσο όρο περιόδου, χρησιμοποιείται ο μέσος όρος της περιόδου αναφοράς, τον οποίο βρίσκετε στη σελίδα του αντίστοιχου μήνα.
Για σύμβαση με Euribor 1 μήνα ο συλλογισμός είναι ίδιος, με αφετηρία το 2,364 %. Σε ορισμένες συμβάσεις προστίθεται στο επιτόκιο και μια μικρή εισφορά που προβλέπει ο νόμος· ελέγξτε την ενημέρωση της τράπεζας.
Με το επιτόκιο και το υπόλοιπο κεφαλαίου, η τράπεζα επανυπολογίζει τη δόση με τον τύπο της τοκοχρεολυτικής δόσης για την υπολειπόμενη διάρκεια. Είναι ο ίδιος υπολογισμός που κάνει ο υπολογιστής αυτού του ιστότοπου.
Τι σημαίνει μία ποσοστιαία μονάδα
Για ένα τυπικό ελληνικό στεγαστικό με υπόλοιπο 120.000 ευρώ και υπολειπόμενη διάρκεια 20 έτη, μία ποσοστιαία μονάδα παραπάνω στο επιτόκιο αυξάνει τη μηνιαία δόση κατά περίπου 55 έως 65 ευρώ, ανάλογα με το επίπεδο από το οποίο ξεκινάτε. Μία μονάδα λιγότερο τη μειώνει κατά περίπου το ίδιο ποσό, εκτός αν παρεμβαίνει το κατώτατο όριο. Σε δάνειο 200.000 ευρώ η επίδραση πλησιάζει τα 100 ευρώ τον μήνα. Όσο μεγαλύτερη η υπολειπόμενη διάρκεια, τόσο μεγαλύτερο το μέρος της δόσης που είναι τόκος και τόσο πιο ευαίσθητη η δόση στο Euribor.
Πού δημοσιεύεται το επίσημο επιτόκιο αναφοράς
Η τράπεζα οφείλει να σας ενημερώνει για κάθε μεταβολή του επιτοκίου και της δόσης, συνήθως με την περιοδική ενημέρωση λογαριασμού ή μέσω του e-banking, όπου αναγράφεται η τιμή του Euribor που εφαρμόστηκε. Αυτή είναι η τιμή που μετράει για τη δική σας σύμβαση. Οι σελίδες αυτού του ιστότοπου σας επιτρέπουν να την ελέγξετε: η ημερήσια τιμή της ημερομηνίας αναφοράς βρίσκεται στη σελίδα της διάρκειας και του έτους, ο μηνιαίος μέσος όρος στη σελίδα του μήνα. Όλα τα στοιχεία είναι επίσημα δεδομένα της ΕΚΤ / του Ευρωσυστήματος και δημοσιεύονται με καθυστέρηση 24 ωρών.
Τι να ελέγξετε στη σύμβασή σας
Πέντε πράγματα καθορίζουν τη δόση σας: η διάρκεια του Euribor, η ημερομηνία ή η περίοδος αναφοράς, η συχνότητα αναπροσαρμογής, το περιθώριο και οι τυχόν ρήτρες ανώτατου ή κατώτατου ορίου. Όλα αναγράφονται στη σύμβαση και στην προσυμβατική ενημέρωση. Με αυτά τα πέντε στοιχεία και τις σελίδες αυτού του ιστότοπου μπορείτε να επαληθεύσετε κάθε ενημέρωση δόσης που λαμβάνετε.