El índice que aparece en casi todas las escrituras
En España la hipoteca variable típica se referencia al euríbor a 12 meses, y en concreto a su media mensual, la que el Banco de España calcula y el Boletín Oficial del Estado publica como índice oficial de referencia. Es una convención muy extendida, no una obligación legal, pero está tan generalizada que cuando alguien en España dice "el euríbor" casi siempre se refiere a esa media a doce meses.
Los demás plazos existen y este sitio los muestra, pero tienen otros usos: el de 3 meses aparece en préstamos a empresas y en hipotecas de otros países, y los de una semana y un mes reflejan sobre todo la política del BCE.
Índice más diferencial
La fórmula que aplica el banco es sencilla: tipo de la hipoteca = índice de referencia + diferencial. El índice es la media mensual del euríbor a 12 meses del mes que indica tu escritura. El diferencial es un número fijo que se pactó al firmar y que no cambia durante toda la vida del préstamo, salvo que dependa de bonificaciones (nómina domiciliada, seguros, tarjetas) que puedas perder o ganar.
Un ejemplo con los datos disponibles: si el mes de referencia cerrase con una media de 3,108 % y tu diferencial fuera del 1 %, el tipo nominal aplicable hasta la siguiente revisión sería 3,108 % más un punto porcentual. Con ese tipo, el capital pendiente y los meses que quedan, el banco recalcula la cuota con el sistema francés de amortización, que es el habitual en España.
Cuándo y cómo se revisa
La mayoría de las hipotecas variables se revisan una vez al año; algunas cada seis meses. La escritura fija la fecha o el mes de revisión y qué media mensual se toma: con frecuencia la del mes anterior al de la revisión, a veces la de dos meses antes. Ese desfase existe porque la media oficial se publica una vez cerrado el mes y el banco necesita tiempo para aplicarla.
En la práctica, esto significa que si tu revisión es en junio y la escritura señala "el último euríbor publicado en el BOE", el mes de referencia será probablemente abril o mayo. Las páginas mensuales de este sitio muestran la media de cada mes junto con la del BCE para que puedas comprobarla.
Entre revisiones, el euríbor puede subir o bajar tanto como quiera sin que tu cuota se mueva. Por eso hay hipotecados que ven bajar el euríbor en las noticias durante meses y aún no notan nada: su revisión todavía no ha llegado.
Qué supone un punto porcentual
Para hacerse una idea del orden de magnitud: en un préstamo de 150 000 euros con 20 años por delante, un punto porcentual más en el tipo aumenta la cuota mensual en torno a 70 u 80 euros, según el nivel de partida. Con más capital o más años restantes la cifra crece; con menos, se reduce. Una subida de medio punto supone aproximadamente la mitad, y una bajada funciona igual en sentido contrario.
Este cálculo es una simplificación: no incluye redondeos, bonificaciones ni la cláusula de tipo mínimo que puedan figurar en tu contrato. La calculadora de este sitio te permite introducir tus propios datos.
Dónde está la referencia oficial
El índice oficial es la media mensual que publica el Banco de España y que se recoge en el BOE. Los valores diarios de este sitio, que son los datos oficiales del BCE / Eurosistema, permiten seguir cómo se va formando esa media durante el mes, pero la cifra válida para tu revisión es la publicada oficialmente. En algún mes ambas pueden diferir en una o dos centésimas por redondeo; la página de metodología explica el motivo.
Qué comprobar en tu escritura
- El índice de referencia exacto: "euríbor a un año" o "referencia interbancaria a un año" es la denominación habitual del índice oficial.
- El diferencial y las condiciones que lo bonifican.
- La periodicidad de la revisión: anual o semestral.
- El mes de referencia: cuál de las medias mensuales publicadas se toma.
- Si existe un tipo mínimo o máximo, y si sigue vigente.
- El índice sustitutivo previsto por si el euríbor dejara de publicarse.
Con esos datos y la media mensual correspondiente puedes reproducir el cálculo antes de que el banco te envíe la carta de revisión.