Пазарът преди и след еврото
До 31 декември 2025 г. ипотечните кредити в България бяха предимно в левове. Променливата лихва по тях обикновено се формираше от собствен референтен лихвен процент на банката – индекс, изчислен по публично обявена методика, най-често от статистиката на Българската народна банка за лихвите по депозитите – плюс фиксирана надбавка. Euribor присъстваше главно в кредитите, отпуснати в евро, и в част от фирменото кредитиране.
От 1 януари 2026 г. еврото е валутата на България. Съществуващите кредити бяха превалутирани по фиксирания курс, без промяна на лихвата, срока или надбавката. Новите кредити се отпускат в евро и все повече банки предлагат променлива лихва, обвързана с Euribor. За кредитополучателя това означава, че познаването на индекса става практически необходимо.
Индекс плюс надбавка
Формулата на променливата лихва е винаги една и съща: референтен лихвен процент плюс надбавка. Референцията се променя с пазара; надбавката е фиксирана в договора за целия срок и отразява риска, който банката поема за конкретния клиент и имот.
При кредит, обвързан с Euribor, договорът записва три неща: коя срочност на Euribor се използва (обикновено 6 месеца или 3 месеца), на каква дата и с каква периодичност се актуализира лихвата, и каква е надбавката. Обикновено периодичността съвпада със срочността: кредит по 6-месечния Euribor се актуализира на всеки шест месеца, по 3-месечния – на всеки три месеца.
Някои договори използват стойността на Euribor към определена дата (например последния работен ден на предходния месец), други – месечната средна стойност за определен месец. Тази подробност е важна, защото дневните стойности могат да се отклоняват от средната за месеца, особено около заседанията на ЕЦБ.
Как протича актуализацията
На датата на актуализация банката взема актуалната стойност на договорената срочност на Euribor, добавя надбавката и преизчислява месечната вноска за оставащия срок и остатъка по главницата. До следващата дата на актуализация вноската не се променя, независимо какво прави индексът междувременно.
Пример с числата от 4 септември 2026 г.: при кредит с надбавка 1,5 процентни пункта над 6-месечния Euribor новата лихва би била 2,794 % плюс 1,5 пункта. Ако договорът е по 3-месечния Euribor, референцията е 2,679 %; при 12-месечния – 3,108 %. Разликата между срочностите изглежда малка в дадения ден, но при кредит за 25 години се натрупва.
Ако Euribor е отрицателен – както се е случвало в миналото – много договори съдържат клауза, че референцията не пада под нула и лихвата не може да е по-ниска от надбавката. Проверете дали договорът ви има такава долна граница.
Какво означава промяна от един пункт
При кредит от 120 000 евро с 25 години оставащ срок промяна на лихвата с един процентен пункт променя месечната вноска с приблизително 60–70 евро – точната сума зависи от изходното ниво на лихвата, защото при по-високи лихви ефектът на всеки допълнителен пункт е малко по-голям. За кредит от 200 000 евро същата промяна означава над 100 евро на месец. Калкулаторът на сайта изчислява разликата за вашите параметри.
Кредити по референтния лихвен процент на банката
Голяма част от съществуващите кредити в България продължават да следват собствения индекс на банката, а не Euribor. При тях промяната на лихвата зависи от методиката на банката и обикновено е по-бавна и по-плавна от движението на Euribor, защото депозитните лихви реагират със закъснение. Ако имате такъв кредит, Euribor е ориентир за посоката на лихвите в евро, но не влиза пряко в изчислението на вноската ви.
Къде да проверите официалната стойност
Стойностите на този сайт са официални данни на ЕЦБ / Евросистемата с 24 часа закъснение и служат за ориентация. Стойността, която банката ви прилага, трябва да е посочена в известието за промяна на лихвата или в месечното извлечение. Ако имате съмнение за приложената референция, поискайте от банката справка коя стойност и към коя дата е използвана – договорът и Законът за кредитите за недвижими имоти на потребители ви дават право на тази информация.
Какво да проверите в договора си
Преди да сравнявате числа, отговорете си на пет въпроса по договора: коя референция е записана (Euribor или индекс на банката), коя срочност, каква надбавка, каква периодичност и дата на актуализация, и има ли долна или горна граница на лихвата. С тези пет отговора страниците на сайта за отделните срочности и месечните средни стойности се четат без затруднение.