Miten suomalaisen asuntolainan korko muodostuu
Suomessa asuntolaina on lähes aina vaihtuvakorkoinen. Lainan korko koostuu kahdesta osasta: viitekorosta ja marginaalista. Viitekorko on julkinen markkinakorko, jota pankki ei päätä; marginaali on pankin ja asiakkaan välillä sovittu lisä, joka kattaa pankin kulut ja riskin. Marginaali kirjataan velkakirjaan ja pysyy yleensä samana koko laina-ajan, ellei sitä erikseen neuvotella uudelleen.
Viitekorkona käytetään yleisimmin 12 kuukauden euriboria. Se on markkinoilla vakiintunut valinta, koska se antaa lainanottajalle vuoden mittaisen jakson, jonka ajan korko on tiedossa. Osa lainoista on sidottu 3 tai 6 kuukauden euriboriin, jolloin korko tarkistetaan tiheämmin, ja osa pankin omaan prime-korkoon, jonka pankki asettaa itse.
Korontarkistuspäivä
12 kuukauden euriboriin sidotun lainan korko tarkistetaan kerran vuodessa. Korontarkistuspäivä määräytyy tavallisesti lainan nostopäivän tai ensimmäisen eräpäivän mukaan: jos laina on nostettu maaliskuun puolivälissä, tarkistus osuu joka vuosi maaliskuun puoliväliin. Tarkistuspäivänä lainaan kirjataan sen päivän 12 kuukauden euriborin noteeraus, ja se on voimassa seuraavat 12 kuukautta.
Tästä seuraa käytännön asia, jota ei aina huomata: euriborin liikkeet tarkistuspäivien välillä eivät vaikuta lainaan lainkaan. Jos korko nousee syksyllä ja laskee takaisin ennen kevään tarkistusta, lainanottaja ei huomaa nousua koskaan. Vastaavasti yhden päivän noteeraus voi osua epäedullisesti, jos tarkistuspäivä sattuu juuri korkean noteerauksen kohdalle. Sopimuksessa on määritelty, mitä tehdään, jos tarkistuspäivä ei ole pankkipäivä.
Suomessa pankit käyttävät yleensä tarkistuspäivän noteerausta, eivät kuukausikeskiarvoa, toisin kuin esimerkiksi Espanjassa, jossa viitekorkona on kuukausikeskiarvo. Tämän sivuston kuukausisivut näyttävät silti keskiarvon, koska se kertoo tason, jonka ympärillä tarkistus todennäköisesti osuu, ja koska joissakin sopimuksissa keskiarvoa käytetään.
Viitekorko plus marginaali: laskutoimitus
Lainan kokonaiskorko on yksinkertainen summa. Jos tarkistuspäivän 12 kuukauden euribor on 3,108 % ja marginaali on 0,6 prosenttiyksikköä, lainan vuosikorko seuraavaksi vuodeksi on 3,108 % plus 0,6 prosenttiyksikköä. Marginaali ei kerro mitään euriborin suunnasta eikä euribor marginaalista; ne vain lasketaan yhteen.
Jos euribor on negatiivinen, kuten se oli usean vuoden ajan, monissa suomalaisissa velkakirjoissa on ehto, jonka mukaan viitekorko lasketaan vähintään nollaksi ja lainanottaja maksaa vähintään marginaalin. Tämä on tarkistettava omasta sopimuksesta.
Esimerkki
Otetaan laina, jonka pääomaa on jäljellä 200 000 euroa, laina-aikaa 20 vuotta, viitekorkona 12 kuukauden euribor ja marginaali 0,6 prosenttiyksikköä. Sivuston tuorein 12 kuukauden noteeraus, päivältä 4. syyskuuta 2026, on 3,108 %. Jos tarkistuspäivä olisi tänään, lainan kokonaiskorko seuraavalle vuodelle olisi 3,108 % plus 0,6 prosenttiyksikköä.
Kuukausierä lasketaan annuiteettikaavalla tästä kokonaiskorosta, jäljellä olevasta pääomasta ja laina-ajasta. Laskuri tekee laskutoimituksen puolestasi ja vertaa tulosta edellisen tarkistuksen tasoon, jotta näet erotuksen euroina kuukaudessa.
Mitä yhden prosenttiyksikön muutos tarkoittaa
Nyrkkisääntö on hyödyllinen, vaikka se on karkea: yksi prosenttiyksikkö 200 000 euron pääomalle on 2 000 euroa korkoa vuodessa eli noin 170 euroa kuukaudessa. Kun laina lyhenee, sama prosenttiyksikkö painaa vähemmän euroja. Kymmenen vuoden kuluttua, kun pääomaa on ehkä puolet jäljellä, vaikutus on myös noin puolet.
Vaikutus kuukausierään riippuu lyhennystavasta:
- Annuiteettilainassa kuukausierä lasketaan uudelleen tarkistuspäivänä niin, että laina päättyy alkuperäisessä ajassa. Koron nousu nostaa erää, lasku laskee sitä.
- Tasalyhennyslainassa lyhennys on joka kuukausi sama ja korko-osa muuttuu, joten erä muuttuu suoraan koron mukana ja pienenee ajan myötä.
- Kiinteän tasaerän lainassa erä pysyy samana ja koron muutos vaikuttaa laina-aikaan: nousu pidentää sitä, lasku lyhentää. Jos korko nousee paljon, erä voi sopimuksen mukaan kuitenkin muuttua, jotta laina ylipäätään lyhenee.
Oma lyhennystapa lukee velkakirjassa ja verkkopankin lainatiedoissa.
Mistä virallinen viitekorko luetaan
Suomessa ei ole yhtä virallista julkaisua, josta asuntolainan viitekorko poimittaisiin, toisin kuin esimerkiksi Espanjassa tai Portugalissa. Pankki käyttää korontarkistuspäivän euribor-noteerausta ja ilmoittaa uuden koron lainanottajalle verkkopankissa tai kirjeellä. Sama noteeraus julkaistaan EKP:n virallisena tietona 24 tunnin viiveellä, ja tämä sivusto näyttää sen. Jos oma tarkistuspäiväsi on takana, voit etsiä päivän noteerauksen maturiteettisivun taulukoista ja verrata sitä pankin ilmoitukseen.
Mitä tarkistaa omasta sopimuksesta
Velkakirjasta kannattaa katsoa ainakin nämä kohdat: viitekorko ja sen maturiteetti, marginaali, korontarkistuspäivä, menettely jos tarkistuspäivä ei ole pankkipäivä, lyhennystapa ja se, vaikuttaako koron muutos erään vai laina-aikaan, sekä mahdollinen ehto negatiivisesta viitekorosta. Jos lainaan on liitetty korkokatto tai muu korkosuoja, sen ehdot ja voimassaoloaika on hyvä tietää ennen seuraavaa tarkistusta. Tämä sivusto ei tunne sopimustasi eikä anna lainaneuvontaa; se näyttää julkiset luvut, joita sopimuksesi käyttää.