A taxa variável em Portugal
A maior parte do crédito habitação em Portugal foi contratada a taxa variável. Nesse regime a taxa do empréstimo não é fixada de uma vez por todas: é composta por um indexante, que muda com o mercado, e por um spread, que o banco fixa no contrato e que se mantém ao longo da vida do empréstimo. O indexante é, em regra, a Euribor.
Há três prazos usados habitualmente: a Euribor a 3 meses, a 6 meses e a 12 meses. A escolha do prazo determina duas coisas ao mesmo tempo: qual a taxa que serve de referência e com que frequência a prestação é revista. Um crédito indexado à Euribor a 6 meses é revisto de seis em seis meses; um crédito a 12 meses, uma vez por ano; um crédito a 3 meses, de três em três meses. A 6 meses é o prazo mais contratado.
Indexante mais spread
A conta base é simples. A taxa anual nominal (TAN) do seu crédito é a soma do indexante com o spread:
TAN = Euribor do prazo contratado + spread
O indexante que o banco aplica na revisão não é o valor de um dia concreto, mas a média mensal da Euribor do prazo contratado, no mês de referência que o contrato define. O Banco de Portugal publica essas médias mensais, e são elas que aparecem na carta que o banco envia antes de cada revisão.
Um pormenor a verificar no seu contrato é qual é o mês de referência: pode ser o mês anterior ao da revisão ou outro que esteja estipulado. As páginas mensais deste site mostram a média de cada mês para os prazos a 3, 6 e 12 meses, precisamente para que possa confirmar o número que o banco usa.
Um exemplo com os valores atuais
Suponha um crédito com 150 000 euros de capital em dívida, 25 anos de prazo restante, indexado à Euribor a 6 meses com um spread de 1 ponto percentual. A 4 de setembro de 2026 a Euribor a 6 meses estava em 2,794 %. Se a média do mês de referência for igual a esse valor, a TAN aplicada na próxima revisão será 2,794 % mais 1 ponto.
Se o mesmo crédito estivesse indexado à Euribor a 12 meses, a referência seria 3,108 %; a 3 meses, 2,679 %. Os três prazos raramente coincidem, e a diferença entre eles é uma das razões por que dois vizinhos com créditos semelhantes pagam prestações diferentes.
O que significa 1 ponto percentual
Um ponto percentual de taxa sobre 150 000 euros em dívida corresponde a 1 500 euros de juros por ano, ou cerca de 125 euros por mês, em termos simples. Na prática a variação da prestação é ligeiramente diferente, porque a prestação inclui amortização de capital e o seu cálculo depende do prazo restante: quanto mais longo o prazo, mais próxima da conta simples fica a variação; quanto mais curto, menor o efeito de cada ponto de taxa.
O simulador deste site faz essa conta com a fórmula da prestação constante e mostra a diferença face à revisão anterior. Para comparar cenários, basta alterar o indexante ou o spread.
O que conferir no contrato e na carta de revisão
Há quatro elementos que convém ter identificados: o prazo do indexante, o spread, o mês de referência da média e a data da próxima revisão. Com esses quatro dados consegue antecipar a nova prestação a partir das páginas mensais deste site antes de a carta do banco chegar.
Confirme também se o contrato prevê arredondamentos, e a que casa decimal, e se existe algum limite mínimo ou máximo à taxa. Este site mostra o indexante tal como é publicado; a taxa que o banco aplica pode incluir regras adicionais que só o contrato revela.
Onde está a referência oficial
A Euribor é fixada pelo European Money Markets Institute em cada dia útil. Em Portugal a referência prática para a revisão do crédito habitação é a média mensal publicada pelo Banco de Portugal. Este site publica as fixações diárias oficiais da Euribor, dados do BCE / Eurosistema, e as médias mensais do portal de dados do BCE, ambas com 24 horas de atraso, e explica como se chega à média que o banco aplica. Quando uma média aqui calculada difere da oficial em mais de uma centésima, a página do mês assinala-o.